BGH zur Wirksamkeit von Maklerklauseln gegenüber Vorkaufsberechtigten
Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH sind Maklerklauseln in notariellen Kaufverträgen unter anderem auch deswegen gegenüber den Vorkaufsberechtigten wirksam, weil nur so das wirtschaftlich geplante Ergebnis erreicht werde, dass der Vorkaufsberechtigte das Objekt nur zum selben Preis wie der ursprüngliche Erstkäufer erwerben könne. Eine Ausnahme wurde hiervon, dann bejaht, wenn eine Klausel als sog. Fremdkörper zu klassifizieren war. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn diese nur für den Vorkaufsfall getroffen wurde (BGH Urt. v. 25.11.1987 – VIII ZR 283/86, juris Rn. 25, Urt. v. 14.07.1995 – V ZR 31/94, Rn. 18, BGH Urt. v. 13.06.1980 – V ZR 11/79, Rn. 14). In einer Nichtzulassungsbeschwerde wurde der BGH nun mit der Frage konfrontiert, ob nicht eine Abweichung von der gefestigten Rechtsprechung aufgrund der Einführung der §§ 656a ff. BGB geboten ist. Das Argument: für eine vertragliche Verteilung der Maklerkosten besteht nach Einführung der §§ 656a ff. BGB kein Anlass mehr. Die Vorschriften schreiben nämlich eine Verteilung vor, von der im Maklervertrag nicht abgewichen werden kann. Die Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus können sich nur in gleicher Höhe verpflichten. Die Kosten können nicht mehr einseitig auf die kaufende Partei abgewälzt werden. Übt der Vorkaufsberechtigte sein Recht nicht aus, so muss der Käufer auch ohne Klausel den gesetzlichen Anteil der Maklerkosten tragen. Übt der Vorkaufsberechtigte sein Recht aus, so muss der Erstkäufer keine Kosten entrichten. Eine Maklerklausel wäre also nur wegen eines drohenden Vorkaufsfalls aufzunehmen. Auch das Argument, dass bei einem Verzicht auf eine konstitutive Maklerklausel der Vorkaufsberechtigte zu einem geringeren Preis als der Erstkäufer erwerben würde, ist nicht weiter tragfähig. § 464 II BGB verlangt nicht, dass der Vorkaufsberechtigte zu den gleichen wirtschaftlichen Bedingungen erwirbt, wie der Erstkäufer. Auch nach der bisherigen Rechtsprechung sind Fremdkörperklauseln gegenüber dem Vorkaufsberechtigten nicht bindend. Eine wirtschaftliche Ungleichbehandlung ist folglich auch der gefestigten Rechtsprechung nicht fremd. Der BGH lehnte die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision jedoch ohne weitere Begründung (§ 544 VI S. 2 ZPO) mit Beschluss vom 31.08.2023 (Az.: I ZR 9/23) ab. Warum die aufgeworfene Thematik keine weitere Relevanz für die Fortbildung des Rechts haben soll, kann demnach nicht abschließend beurteilt werden.
Arbeitsrecht: Hitze im Büro und Home Office
„Hitzefrei“, so wie es viele aus der Schulzeit kennen, gibt es grundsätzlich im Arbeitsrecht nicht. Welche Maßnahmen bei erhöhten Temperaturen zu ergreifen sind, ist bislang weder gesetzlich noch höchstrichterlich geregelt bzw. entschieden. Fest steht jedoch: der Arbeitgeber ist nach § 618 ArbSchG für die Gesundheit seiner Angestellten verantwortlich. Hinsichtlich der Raumtemperatur gilt: ab spätestens einer Temperatur in Höhe von 30 Grad ist der Arbeitgeber dazu verpflichtet, Maßnahmen wie Lüften zu ergreifen. Er muss ferner angemessene Hilfsmittel wie Ventilatoren zur Verfügung stellen. Ab 35 Grad ist es dem Arbeitnehmer aber nicht mehr zuzumuten, seiner Tätigkeit an diesem Ort nachzugehen. Erhöhte Anforderungen können sich gerade bei Arbeitnehmern ergeben, die ihre Arbeit draußen verrichten (bspw. Handwerker). Unstreitig ist aber, dass diese erhöhten Anforderungen nicht für Arbeitnehmer im Home Office gelten können, nachdem sich der Arbeitsplatz der Kontrolle des Arbeitgebers entzieht. Arbeitnehmer sind hier verpflichtet, selbst die möglichen Maßnahmen zu ergreifen. Ein Anspruch auf einen Ventilator für Zuhause besteht nicht.
LAG München zu den Anforderungen an einen Betriebsteilübergang
In einer vor kurzem vor dem Landesarbeitsgericht in München (Az.: 3 SLa 148/24) geführten Berufungsverhandlung ging es unter anderem um die Anforderungen, die an einen Betriebsübergang bei einem Autohaus zu stellen sind. Bereits in der Vergangenheit ergingen hierzu mehrere Entscheidungen u.a. auch des LAG Hamm. Das LAG München bestätigte nun: Für die Bejahung eines Betriebsteilübergangs bedarf es der Übernahme von Betriebsmitteln. Bei einem Autohaus sei dies beispielsweise das Betriebsgelände, welches die repräsentativen Geschäftsräume, die Werkstatt mit Ausstattung sowie die zum Verkauf stehenden PKW umfasst. Als immaterielles Betriebsmittel gelte auch der Händlervertag (vgl. auch LAG Hamm, Urteil vom 14.06.2005 – 19 Sa 251/05: LAG Hamm, Urteil vom 23.12.1998 – 18 Sa 1021/98). Allein die Übernahme einer gewissen Anzahl von Mitarbeitern aus dem Reparatur- und Servicebereich eines Autohauses vom vermeintlich übergehenden Betrieb reicht für die Annahme eines Betriebsübergangs nach § 613a BGB – entgegen der Meinung des Klägers im vorliegenden Fall – grundsätzlich nicht aus. Zumindest in einer Werkstatt eines Vertragshändlers eines Automobilherstellers sei eine individuelle Arbeitsweise der Mechaniker grundsätzlich ausgeschlossen, weshalb keine abtrennbare organisatorische Einheit vorliegt. Die durchzuführenden Reparaturarbeiten sind vielmehr größtenteils vorgegeben. Darüber hinaus zeichnet sich der Reparatur- und Servicebereich derartiger Autohäuser auch durch die weitere Organisation der Arbeiten und sonstige, von der Geschäftsleitung zu entscheidende Serviceleistungen (bspw. Hol- und Bringdienst, Fahrzeugreinigung & Kulanzentscheidungen) aus. Nachdem im hier vorliegenden Fall zwar 8 der 10 im Werkstattbetrieb beschäftigten Mitarbeiter bei der neuen Arbeitgeberin angestellt wurden, aber keine sonstigen der oben aufgeführten Betriebsmittel übernommen wurden, war ein Betriebsübergang letztendlich richtigerweise zu verneinen. Daneben müsste für die Bejahung eines Betriebsübergangs zusätzlich eine gewisse Selbstständigkeit der organisatorischen Einheit vorliegen. Dies wäre für einen entsprechenden Betriebsteilübergang essentiell, war hier im vorliegenden Fall jedoch ebenfalls nicht gegeben (vgl. auch BAG, Urteil vom 13.10.2011 – 8 AZR 455/10 – Rn. 34 und 37).
Recht zum Schmunzeln